“这里面牵扯到一个资本运作问题，所以，烂尾楼的一大特征，就是债务极多，且债权结构极其复杂。”

“同样一个房产，甚至会因为重复抵押，有的被银行冻结十余次都不止。”

“而肉只有一块，要吃肉的人却有几十个。”

“如果是你，你说这肉该怎么分啊”

“这”听着顾晨这么一说，邹强默默点头，感觉有点道理。

卢薇薇则是问顾晨“所以这一旦彻底完工，那瞬间就会引发抢房事件对吗”

“对。”顾晨同意着道“因为哪怕还差一万块钱，这个楼盘就会彻底完工，他也永远完不了工。”

“因为这根本就不是一个工程问题，而是一个债权问题。”

“好像是这么个道理。”感觉顾晨对这方面颇有研究，徐方志忽然有点崇拜顾晨。

但是看着那头的烂尾楼，徐方志也是无所谓道“反正烂不烂尾，跟我们小老百姓有啥关系”

“我来这做凶宅试睡主播，该给的钱，老板一分都不能少，要是直播的时候能把房子卖出去，该拿的提成，我一分也不能少拿。”

“呵呵。”听着徐方志的说辞，顾晨却是摇摇脑袋“你赚你的钱，或许这些烂尾楼跟你是没关系。”

“但是，也别以为烂尾楼对你没威胁。”

“嗯此话怎讲”虽然感觉顾晨年纪轻轻，但是从刚才的谈吐来看，络腮胡邹强已经看出，这小子肚子里有些东西。

顾晨双手抱胸，也是与众人解释说道“道理很简单，因为我国从98年开始，地产就始终处于大牛市。”

“单边上涨，偶尔回调。”

“所以啊，绝大多数的国人，都对烂尾楼没有什么特别的感触。”

“但实际上呢，在这20年里，我国产生的烂尾楼多如牛毛。”

“而那些因为乱用杠杆死去的小开发商，都可以填满江南湖。”

“而那些烂尾楼所产生最核心的原因，我刚才也说了，那就是开发商拿着本不属于自己的钱。”

“但是这些钱，要么是借贷产生的，要么就是预售产生的。”

顿了顿，顾晨目光扫视众人，见众人都在全神贯注，于是又道

“其实按理来说呢，烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主，利益会严重受损。”

“那是肯定的。”络腮胡邹强现在说话也没那么态度不好，也是语气轻柔的道“已经支付房款的业主，那可就亏大发了。”

“钱交了，可房子却成了烂尾工程，而我还是有些搞不明白，就你刚才说，绝大多数国人，对烂尾楼，没有什么太大的感触，这难道有什么问题吗”

“那是因为这20年里，房价一直在涨涨涨。”顾晨一语道破玄机，又道

“其实涨价，可以解决一切矛盾和问题。”

扳起自己的手指，顾晨又道“我就打个比方，假设，某烂尾楼盘价值一个亿。”

“那么开发商欠债三个亿，中间呢，有两亿的窟窿无人愿意填坑，导致烂尾楼问题始终无人解决。”

“那我问你，这个一亿的窟窿该怎么解决”

“没没办法解决啊，无解。”徐方志说。

顾晨默默点头，却是淡笑着说道“也对也不对，因为，只要房价涨了，一切都好说。”

“房价翻一倍，楼盘就价值两个亿。”

“再翻一倍，那就价值四个亿。”

“原来是两亿的窟窿，现在是一个亿的利润。”

“这个时候啊，就会有人愿意来接手了，因为谁接手谁赚钱啊。”

“很多烂尾楼都是这么被消化的，大家皆大欢喜啊。”

“原来是这样涨价可以解决一切矛盾”听着顾晨的神论，徐方志也是恍然大悟。

邹强也是一脸汗颜“这资本运作，还真是够恐怖的。”

“什么都没变，时间一变，问题全都解决了，还能让烂尾楼赚钱，这这就是资本游戏吧”

顾晨站起身，走到二人中间道“所以这栋别墅的主人，也就是那片烂尾楼的老板之一，他也在等时机。”

“所以，初始阶段，开发商欠债越少，烂尾楼消化的越容易。”

“而欠债幅度在两倍以内的，一次翻倍暴涨行情，就可以解决全部问题。”

“换句话说，在过去的20年里，我们依靠涨价来解决烂尾楼问题，但从来却没有过在不涨价的情况下，解决烂尾楼的经验。”

“而实际上呢，国内的地产已经足足牛了20年。”

“所所，国内的地产，还会像以前那样过几年就翻倍吗如果不能，那这个别墅的主人，岂不是要玩完”

听顾晨讲述，络腮胡邹强似乎也弄懂了关系。

顾晨则是淡淡一笑，与众人解释“如果现在还妄想着依靠涨价来解决烂尾楼问题，那是绝对不可能的事情了。”

“因为房价就算不跌，后面也一定涨得极为缓慢。”

“而即便是在地产大牛市里，都有不知死活的小开发商破产，导致烂尾问题产生。”

“所以，如果房价失去了上涨的速度，那么烂尾问题会急剧增多。”

见邹强眉头紧蹙，似乎心情不是很好，顾晨则是继续补充“毕竟呢，这是预售制度，该拿的钱，都已经拿完了。”

“因为开发商把业主的钱拿到手了，却把施工队的钱欠着，银行的钱欠着，两手一摊说自己没钱了，你能把他怎么样啊”

“那就成老赖咯。”徐方志说。

顾晨淡淡一笑“老赖是肯定的，但是他们会利用资本运作，将钱转移。”

“所以呢，这以前，这种欠债黑洞，一般都是依靠涨价解决问题。”

“这每一个烂尾楼，都是依靠后面的翻倍行情才能消化的掉。”

“而这种翻倍行情，以后，也绝对不会再有了。”

“在没有翻倍行情带来的巨大利润，填掉债务大坑的情况下，这个烂尾楼就是个无解的存在。”

抬头看着几人，顾晨又道“也正是因为这点，我们才推行现房政策。”

“要逐渐取消预售房制度，因为采用现房销售之后，即便烂尾，那也是开发商自己的债务问题，不至于引发大规模的业主维权。”

“是啊。”听闻顾晨说辞，卢薇薇也是若有所思道

“毕竟，这些业主是掏空积蓄，背负了一辈子的房贷买来的房子，哪怕跌了一点，他们都受不了，更何况烂尾，开发商跑路呢”

“害”邹强似乎非常气愤，也是在天台上来回走动，这才又道“所以烂尾楼只要产生，就绝对没有想象中的那么容易处理对吗”

顾晨默默点头“谁摊上谁倒霉，毕竟碰上翻倍行情才能解决，其他的啥招都不好使。”

“毕竟在过去，这个问题并不困难，熬几年就回本了，顶多别人翻倍赚钱，自己不赚钱而已，也不至于亏。”

“但是，未来这种好事，绝对不会再有了，烂尾楼也会成为巨大的难题。”

“明白了。”徐方志长舒一口气，也是不由分说道“所以未来几年，那些实力不强的小开发商的预售楼盘，要尽量别买。”

“对，如果必须要买，也要请你在购买之前查清所有的五证，并仔细审查合同，慎重交款。”

想了想，顾晨又继续补充道“所以如果一旦你碰上了烂尾楼，最好是确保自己有承受这个风险的能力。”

“因为预售制度是存在烂尾风险的，以前这个风险可以忽略不计，但是现在这种情况就不太一样了。”

这边顾晨话音刚落，却听见络腮胡邹强在那叹息。

顾晨不解，好意询问道“邹大哥，你没事吧”